Có một dãy phòng trọ cho thuê và một chiếc xe tải cho thuê. Nhiều người nghĩ hai khoản này kê khai thuế khác nhau. Thực ra về tỷ lệ thuế thì giống nhau: cả hai đều thuộc nhóm dịch vụ, áp tỷ lệ 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân trên doanh thu. Thứ thực sự thay đổi trong năm 2026 không phải tỷ lệ, mà là ngưỡng. Nghị định 141/2026/NĐ-CP ban hành ngày 29/4/2026 nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế từ 500 triệu lên 1 tỷ đồng một năm, và cho hiệu lực lùi về ngày 01/01/2026. Tin tốt. Nhưng kèm theo đó là vài việc vẫn phải làm mà rất nhiều chủ nhà bỏ qua.
Ngưỡng miễn thuế đã lên 1 tỷ đồng/năm — và có hiệu lực lùi về 01/01/2026
Ngưỡng cũ 500 triệu, ngưỡng mới 1 tỷ
Trước hết cần nói rõ bản chất văn bản: Nghị định 141/2026/NĐ-CP không phải một nghị định độc lập. Đây là nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 68/2026/NĐ-CP (về chính sách thuế và quản lý thuế với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh) và Nghị định 320/2025/NĐ-CP (về thuế thu nhập doanh nghiệp). Nội dung quan trọng với người cho thuê tài sản: ngưỡng doanh thu năm không chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân nâng từ 500 triệu lên 1 tỷ đồng. Một điểm hay nhầm: mức 100 triệu đồng mà nhiều người vẫn nhớ là ngưỡng của giai đoạn trước năm 2026. Từ 2026, theo Nghị định 68/2026 ngưỡng là 500 triệu, và sau khi Nghị định 141/2026 sửa đổi thì là 1 tỷ đồng.
Hiệu lực hồi tố nghĩa là gì với người đã nộp thuế từ đầu năm
Nghị định ban hành ngày 29/4/2026 nhưng áp dụng từ 01/01/2026. Nghĩa là trong khoảng từ đầu năm đến khi nghị định ra đời, không ít cá nhân cho thuê đã kê khai và nộp thuế theo ngưỡng 500 triệu. Phần thuế đã nộp đó không tự động được trả lại. Người nộp thuế phải rà soát và làm thủ tục xử lý số tiền nộp thừa theo quy định của Luật Quản lý thuế. Không ai làm thay việc này.
Cho thuê nhà và cho thuê xe — tỷ lệ thuế giống nhau
Tỷ lệ GTGT 5% và TNCN 5% áp cho cả hai nhóm
Đây là chỗ bị hiểu sai nhiều nhất, và cũng là chỗ dễ dẫn đến kê khai sai nhất. Cho thuê bất động sản — nhà ở, phòng trọ, mặt bằng, kho xưởng — và cho thuê tài sản khác như xe, máy móc, thiết bị đều thuộc nhóm dịch vụ, cùng áp tỷ lệ 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân tính trên doanh thu. Tỷ lệ 2% mà nhiều người nhắc đến là tỷ lệ của nhóm "hoạt động kinh doanh khác", không áp dụng cho hoạt động cho thuê tài sản. Dùng nhầm tỷ lệ này là kê khai thiếu.
Chỗ thực sự khác nhau: hợp đồng, chứng từ, trách nhiệm bên thuê
Nếu tỷ lệ giống nhau thì khác nhau ở đâu? Ở phần hồ sơ, không phải ở phần số:
- Hợp đồng cho thuê bất động sản thường dài hạn, thanh toán theo kỳ, dễ xác định doanh thu năm. Cho thuê xe và thiết bị hay theo vụ việc, nhiều hợp đồng ngắn, doanh thu rải rác và dễ sót khi cộng dồn cả năm.
- Bên thuê bất động sản thường là doanh nghiệp hoặc cá nhân ổn định; bên thuê xe, thiết bị có thể rất đa dạng, kéo theo yêu cầu chứng từ khác nhau.
- Tài sản cho thuê là xe còn liên quan đến hồ sơ đăng ký, bảo hiểm, trách nhiệm trong quá trình sử dụng — phần này nằm ngoài thuế nhưng ảnh hưởng đến hợp đồng.
Miễn thuế không phải miễn kê khai
Vẫn phải đăng ký thuế và nộp hồ sơ khai thuế khi đang hoạt động
Đây là phần khiến người cho thuê bị phạt, chứ không phải phần tiền thuế. Doanh thu dưới ngưỡng thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Nhưng cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản vẫn phải đăng ký thuế và thực hiện nghĩa vụ kê khai theo quy định. Việc đăng ký thuế thực hiện trực tiếp với cơ quan thuế theo Thông tư 86/2024/TT-BTC, khai theo mẫu 01/CNKD.
Có bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh không
Không. Theo Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP, cho thuê tài sản thuộc nhóm không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh — việc đăng ký là tự nguyện. Điều này đúng với cả cho thuê nhà, phòng trọ và cho thuê xe. Thông tin "cho thuê xe tải thì phải đăng ký hộ kinh doanh" là không chính xác. Cái bắt buộc là đăng ký thuế, không phải đăng ký hộ kinh doanh.
Nếu bên thuê là doanh nghiệp: điều kiện 5 triệu đồng
Quy định này thường bị gán nhầm thành nghĩa vụ của người cho thuê. Thực ra nó là điều kiện của bên thuê. Theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 và Nghị định 320/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 15/12/2025), khoản chi từ 5 triệu đồng trở lên (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thì doanh nghiệp mới được tính vào chi phí được trừ và được khấu trừ thuế giá trị gia tăng. Ngưỡng trước đây là 20 triệu đồng. Hai điểm cần lưu ý thêm:
- Nhiều lần mua trong cùng một ngày của cùng một người bán được cộng gộp để xét ngưỡng.
- Nếu bên thuê trả tiền mặt, phần chi phí đó có thể bị loại khi quyết toán — rủi ro thuộc về bên thuê, nhưng trong thực tế nó thành vấn đề đàm phán của cả hai bên.
Vì vậy khi bên thuê là doanh nghiệp, chuyển khoản không chỉ là tiện lợi mà là điều kiện để khoản tiền thuê được ghi nhận hợp lệ.
Bốn việc chủ nhà nên làm trong quý này
- Cộng dồn doanh thu cho thuê của cả năm, gồm tất cả tài sản đang cho thuê, để xác định mình đang ở dưới hay trên ngưỡng 1 tỷ đồng.
- Kiểm tra đã đăng ký thuế hay chưa, và hồ sơ khai thuế theo mẫu 01/CNKD đã nộp đủ các kỳ chưa.
- Rà lại phần thuế đã nộp từ đầu năm 2026 theo ngưỡng cũ 500 triệu; nếu có nộp thừa thì làm thủ tục xử lý theo Luật Quản lý thuế.
- Soát lại hợp đồng và phương thức thanh toán với bên thuê là doanh nghiệp, bảo đảm tiền thuê được chuyển khoản khi khoản chi từ 5 triệu đồng trở lên.
Căn cứ pháp lý
- Nghị định 141/2026/NĐ-CP ban hành ngày 29/4/2026, hiệu lực từ 01/01/2026 — sửa đổi, bổ sung Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Nghị định 320/2025/NĐ-CP; nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế lên 1 tỷ đồng/năm.
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP ban hành ngày 05/3/2026 về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
- Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP — cho thuê tài sản thuộc nhóm không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh.
- Thông tư 86/2024/TT-BTC về đăng ký thuế; hồ sơ khai thuế theo mẫu 01/CNKD.
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 và Nghị định 320/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/12/2025) — điều kiện chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt với khoản chi từ 5 triệu đồng trở lên.
- Luật Quản lý thuế — về xử lý tiền thuế nộp thừa.
Với phần doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng, cách xác định số thuế phải nộp cần đối chiếu Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và văn bản hướng dẫn hiện hành cho từng trường hợp cụ thể. Bài viết không nêu con số áp dụng chung.
Được miễn thuế là chuyện của ngưỡng doanh thu. Còn đăng ký thuế, kê khai đúng hạn và giữ chứng từ là chuyện của nghĩa vụ — hai việc khác nhau, và chỉ việc thứ hai mới khiến người cho thuê bị phạt. Nếu anh chị đang cho thuê nhà, phòng trọ, mặt bằng, kho xưởng hay xe và chưa chắc mình đã đăng ký thuế đúng cách, THL rà soát miễn phí lần đầu và hướng dẫn hồ sơ theo mẫu 01/CNKD. THL Consulting — hơn 10 năm trong lĩnh vực Thuế, Kế toán, Pháp lý doanh nghiệp, đồng hành cùng hơn 500 doanh nghiệp. 📞 0961 679 986 · 📩 info@thlconsulting.vn 📍 Tầng 2, tòa nhà HHN01, số 47 đường Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân, TP. Hà Nội